22.11.202327.05.2017

Влечет для продавца получение определенной имущественной выгоды. Если в результате совершения сделки продавцом получен доход, он обязан его задекларировать в инспекции ФНС и уплатить налог. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только федеральным законодательством.

Нужно ли платить налог с продажи дома

Нормативное закрепление

Правила определения налоговых обязательств при продаже недвижимости существенно изменились в 2016 году, когда в НК РФ были внесены новые поправки. До этого времени обязанность по расчету и уплате налога полностью устранялось, если продавец мог подтвердить срок владения недвижимостью более трех лет.

С учетом новшеств, внесенных в НК РФ Федеральным законом № 382-ФЗ, условия налоговых платежей заключаются в следующем:

для частного дома, приобретенного до 2016 года , правила продажи не изменились – налог с полученного дохода будет уплачиваться только при сроке владения менее трех лет;
для объекта, приобретенного после 2016 года по безвозмездным сделкам ( , приватизационная сделка), для освобождения от уплаты налога также необходимо соблюсти правило трехлетнего срока;
для домов, приобретенных после 2016 года по возмездным сделкам (например, купля-продажа), указанная налоговая льготы будет доступна только по истечении пяти лет законного владения.

Обратите внимание! Продолжительность владения будет определяться исходя их регистрационных сведений Росреестра. Для освобождения от уплаты налога нужно будет представить в налоговый орган выписку из госреестра ЕГРН с указанием дат приобретения и продажи частного дома.

Как вернуть НДФЛ за три года, если купили дом, расскажет видео ниже:

Определение дохода

Ключевую роль при установлении налоговых обязательств будет иметь также определение дохода. состоит в перечисление платежей исходя из фактически полученного дохода (прибыли), которая определяется следующим образом:

если стоимость продажи дома оказалась больше сумма покупки, разница между указанными показателями будет составлять доход продавца и ;
есть стоимость продажи и приобретения оказалась равна, продавец не получил имущественную выгоду (доход), что устраняет обязанность по уплате налога;
если стоимость проданного дома оказалась меньше цены приобретения, доход также не возникает и налог не должен уплачиваться.

Указанные правила нередко используются для сокрытия или уменьшения фактического дохода путем занижения стоимости продажи. Такой вариант действий может повлечь крайне неблагоприятные последствия – инспекция ФНС вправе с получением от контрагентов объяснений, что приведет к привлечению ответственности в виде штрафных санкций. Также вариант занижения цены в договоре не позволит защитить права сторон в случае оспаривания сделки в судебном порядке.

Специальные правила определения налогооблагаемой базы

В ряде случаев НК РФ регламентирует специальные правила определения налогооблагаемой базы (дохода) при продаже частного дома, которые нужно учитывать продавцу:

налоговые обязательства будут рассчитываться самостоятельно по каждому из этих объектов, поэтому необходимо оформить два отдельных договора или разделить стоимость дома и участка при оформлении единого договора;
если до продажи объект произошла реконструкция дома или существенное вложение средств в его ремонт, полученный доход можно уменьшить на сумму произведенных расходов – для этого при расчете налога в инспекцию ФНС нужно представить договор с подрядной организацией или сметные документы, подтверждающие затраты на ремонтные работы;
аналогичным образом будет определяться доход при продаже самостоятельно возведенного дома (в том числе недостроенного объекта) – чтобы уменьшить налогооблагаемую базу нужно подтвердить состав фактических расходов на строительство.

Таким образом, если продавец не может избежать уплаты налога по причине краткосрочного владения объектом, он имеет право существенно уменьшить размер дохода для применения налоговой ставки.

Какой налог придется заплатить

При совершении сделок подачи частных домов покупателю предстоит расчет и перечисление только одного вида налога – НДФЛ. Сделать это необходимо в следующем календарном году путем подачи в .

Необходимо учитывать, что обязанность по расчету и уплате налога возложена на самого продавца, а при отсутствии обязанности по уплате налога представлять декларационный бланк не требуется.

Декларация 3-НДФЛ при приобретении дома рассмотрена в данном видео:

Размер

Единой налоговой ставкой, по которой облагается доход от продажи недвижимости, является 13%. Однако для определения размера дохода в НК РФ предусмотрены специальные правила, связанные с применением показателей кадастровой стоимости:

при отчуждении дома, приобретенного до 2016 года, используются старые правила – процентная ставка в 13% применяется к сумме дохода, исчисленного из договорной стоимости объекта;
при отчуждении дома по новым правилам определение дохода может происходить из цены договора, если она выше показателя кадастровой стоимости объекта умноженной на коэффициент 0.7;
определение дохода исходя из кадастровой оценки недвижимости будет происходить в случае, если договорная цена ниже 70% кадастровой стоимости.

Указанные правила введены в рамках поэтапного перехода на использование показателей , а также во избежание умышленного занижения договорной цены объекта.

Рассчет

Приведем типичный пример расчета суммы налоговых обязательств при продаже частного дома, если установлены следующие факты:

срок владения объектом не превысил трех лет;
дата его приобретения – февраль 2017 года, сумма покупки – 1 000 000 рублей;
дата продажи – май 2017 года, сумма продажи составляет 1 500 000 рублей и равна кадастровой стоимости объекта.

При указанных обстоятельствах оснований для освобождения от платежа не усматривается, поэтому расчет будет осуществляться следующим образом: (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.

Необходимо учитывать, что указанный расчет был произведен без применения , которыми может воспользоваться практически каждый налогоплательщик. Это позволит полностью избежать уплаты налога или существенно минимизировать размер платежа в бюджет. Правила применения имущественных вычетов для уменьшения размера налоговых обязательств рассмотрим ниже.

Особенности уплаты

Расчет и уплата НДФЛ с дохода от продажи частного дома осуществляется путем и направления его в налоговую инспекцию. Декларация необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, т.е. в случае продажи недвижимости в 2017 году декларирование необходимо провести не позднее 30 апреля 2018 года.

Заполнение декларации требуется во всех случаях, за исключением законных оснований для освобождения от платежа. Рассчитанную сумму налога плательщик обязан перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, в которым была представлена декларация.

Как не платить сбор

Возможность использовать имущественные вычеты при продаже недвижимости позволит на законном основании избежать перечислений в бюджет или заметно снизить сумму налога. В отношении продажи частных домов применяется имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей (данное правило зафиксировано в статье 220 НК РФ).

Указанный вычет осуществляется путем уменьшения цены проданного объекта на 1 000 000 рублей.

Следовательно, если цена продажи не превысила указанную сумму, обязанность по уплате налога не возникает.
Если цена по договору превысила один миллион рублей, она подлежит уменьшению на размер имущественного вычета, после чего происходит расчет суммы налога на общих основаниях.

Данное правило распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, срок владения которых не превысил трех лет. При продаже дома, принадлежащего в долях разным собственникам, указанная сумма вычета будет разделена между ними в равных пропорциях.

Сколько и за что можно вернуть налоговый вычет, расскажет видео ниже:

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог

3 года – если дом приобретён в собственность до 2016 года, а также получен по наследству, в дар, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты (в том числе и начиная с 2016 года).

5 лет – при приобретении дома после 2016 года, кроме случаев получения его по наследству, в дар, при приватизации и по договору пожизненной ренты.

Указанный срок по общему правил начинает течь с даты госрегистрации права собственности, а в случае получения по наследству – при открытии наследства.

Когда нужно уплатить налог:

если срок владения менее 3 (5 лет);
если стоимость дома меньше миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие).

Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета

При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).

Пример

Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.

В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.

По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:

6 500 000 руб. * 13 %

Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:

6 500 000 – 5 254 000

Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).

Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.

Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.

Дарение жилой недвижимости

Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

Необходимо отметить, что даже если жилье получено в дар от родственника или члена семьи и обложению не подлежит, задекларировать доход нужно в обязательном порядке.

Отчётность необходимо сдать также до 30 апреля года, следующего за тем, когда была подарена недвижимость. Например, если дом с земельным участком был получен в дар в 2016 году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2017г.

Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.

Получение жилья по наследству

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения . Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.

Пример

Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.

Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.

Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:

0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.

От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Имущественный налоговый вычет: Дом в собственности более 3-х лет, но реконструирован и зарегистрирован менее 3-х лет. Нужно ли платить налог?

Коротко:
Дом куплен в 2001году, реконструирован и введен в эксплуатацию 09.2007 с внесением в ЕГРП записи о регистрации права собственности на реконструированный жилой дом, продан 12.2007 за 3,9 млн рублей. Необоснованно применен имущественный налогового вычет от продажи объекта. Судом правомерно указано, что спорное имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, т.к. в силу действующего гражданского законодательства реконструкция не отнесена к основаниям возникновения права собственности, статьей 218 ГК РФ предусмотрено возникновение у лица права собственности на созданный им для себя и за свой счет, но не на реконструированный, объект, равно как реконструкция не является и основанием для прекращения права собственности на существовавший до реконструкции объект.

доп.Инфо:
Решение Налоговой Инспекции о том,что объект продажи находился в собственности налогоплательщика менее трех лет, поскольку указанный срок подлежит исчислению с даты государственной регистрации права собственности на реконструированный жилой дом, не соответствует требованиям законодательства о налогах и сборах.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 июня 2009 г. N А62-6190/2008 (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от налогоплательщика Ш.А.А. - предпринимателя (паспорт), от Инспекции - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Инспекции Федеральной налоговой службы по Заднепровскому району г. Смоленска на решение от 26.01.2009 Арбитражного суда Смоленской области и постановление от 23.03.2009 Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А62-6190/2008, установил: Индивидуальный предприниматель Ш.А.А. (далее - Предприниматель, налогоплательщик) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Инспекции Федеральной налоговой службы по Заднепровскому району г. Смоленска (далее - Инспекция, налоговый орган) от 19.09.2008 N 4123, а также о взыскании с Инспекции судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 7000 руб. (с учетом уточнения) Решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.01.2009 признано недействительным решение Инспекции от 19.09.2008 N 4123. С налогового органа в пользу налогоплательщика взысканы судебные расходы в размере 4000 руб. в удовлетворении заявления о взыскании остальной части судебных расходов отказано. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения. Также с Инспекции в пользу Предпринимателя взысканы судебные расходы в сумме 4058,23 руб.

В кассационной жалобе Инспекция просит отменить решение и постановление суда, полагая, что судом неполно выяснены фактические обстоятельства дела. В силу ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав объяснения Предпринимателя, кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, Инспекцией проведена камеральная проверка представленной Предпринимателем уточненной декларации по налогу на доходы физических лиц за 2007 год.

По результатам проверки составлен акт от 27.08.2008 N 6764 и принято решение от 19.09.2008 N 4123, согласно которому налогоплательщику предложено уплатить НДФЛ в сумме 360865 руб.

Основанием для указанного доначисления послужил вывод Инспекции о необоснованном применении Предпринимателем имущественного налогового вычета от продажи нежилого помещения в размере, превышающем 1000000 руб. По мнению налогового органа, объект продажи находился в собственности налогоплательщика менее трех лет, поскольку указанный срок подлежит исчислению с даты государственной регистрации права собственности на реконструированный жилой дом. Полагая, что решение Инспекции не соответствует требованиям законодательства о налогах и сборах, Предприниматель обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные сторонами, и, правильно применив нормы материального права, принял обоснованные судебные акты по существу спора.

В соответствии со ст. 209 НК РФ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, объектом налогообложения признается доход, полученный от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. В соответствии с абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду абз. 5 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ

Материалами дела подтверждено, что согласно договору купли-продажи от 11.08.2000 налогоплательщиком приобретен в собственность жилой дом по адресу: г. Смоленск, ул. Б., д. 67. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.01.2001, о чем выдано свидетельство от 05.02.2001 серии 67 N 028795.

Согласно свидетельству жилой дом имел следующие характеристики: этажность - 1, общая площадь - 29,7 кв. м, жилая площадь - 22,5 кв. м. В период нахождения жилого дома в собственности налогоплательщика произведена реконструкция, связанная с изменением этажности (цокольный, первый и второй этажи) и площади дома (общая площадь - 166,6 кв. м, жилая площадь - 71 кв. м).

13.09.2007 администрацией г. Смоленска Предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 23.10.2007 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности на реконструированный жилой дом.

04.12.2007 налогоплательщиком заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого жилой дом продан за 3900000 руб. Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, право собственности на спорный дом, возникло с момента государственной регистрации указанного права Регистрационной палатой Смоленской области - с 09.01.2001.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается, в частности, при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В рассматриваемом случае право собственности на указанный объект недвижимости прекращено 04.12.2007 в связи с заключением договора купли-продажи. При таких обстоятельствах, судом правомерно указано, что спорное имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет - с 09.01.2001 по 04.12.2007, в связи с чем Предприниматель имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной при продаже указанного имущества. Кассационная коллегия отмечает, что факт использования и реализации жилого дома вне связи с осуществлением налогоплательщиком предпринимательской деятельности налоговым органом не ставится под сомнение.

Доводу Инспекции о том, что в результате реконструкции приобретенного в 2001 году жилого дома создан новый объект недвижимости, право собственности на который возникло с момента его государственной регистрации и выдачи нового свидетельства, то есть с 26.10.2007, в связи с чем на момент его отчуждения спорный объект недвижимости находился в собственности Предпринимателя менее трех лет, дана надлежащая оценка судом.

В силу действующего гражданского законодательства реконструкция не отнесена к основаниям возникновения права собственности, статьей 218 ГК РФ предусмотрено возникновение у лица права собственности на созданный им для себя и за свой счет, но не на реконструированный, объект, равно как реконструкция не является и основанием для прекращения права собственности на существовавший до реконструкции объект.

При этом положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлены какие-либо специальные правила в отношении жилых домов, подвергшихся реконструкции, не предусмотрены.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, внесение 23.10.2007 в ЕГРП записи о регистрации права собственности на реконструированный жилой дом произведено уполномоченным органом во исполнение ведомственных нормативных актов, не относящихся к законодательству о налогах и сборах. При таких обстоятельствах, у судов первой и апелляционной инстанций имелось достаточно оснований для удовлетворения заявленных налогоплательщиком требований. На основании изложенного, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Физ лицо владеет домом более 3-х лет. В настоящий момент он делает реконструкцию этого дома т.е. расширяет площадь меняет внешнюю и внутренюю отделку. И соответственно получает после реконструкции новую зелёнку. Может ли он Не сдавать декларацию 3 НДФЛ при продаже или после реконструкции дом будет считаться новым объектом

По мнению налоговых органов в такой ситуации налог следует заплатить и декларацию 3-НДФЛ предоставить, однако есть мнение, которое основано на совокупном анализе норм действующего законодательства, что в указанной ситуации НДФЛ платить не нужно. При принятии того или иного решения, вам необходимо учитывать то, что с высокой долей вероятности свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости . Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново . Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ, которые необходимо отразить в налоговой декларации (ст. 219 НК РФ).

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается . Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека три года и более, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131, 164, 219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Следует отметить, что арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

резидентом (подп. 5 п. 1 , подп. 5 п. 3 ст. 208, НК РФ);
нерезидентом , если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208 , НК РФ).

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

рассчитать и заплатить НДФЛ;
представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ .

Исключением являются:

доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет ;
доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах , статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения . Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984 .

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более трех лет, а достроенная – менее трех лет

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803 .

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803 . Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ ().

Главбух советует: Есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны вписьме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608 .

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями , и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных Кодекс) в части определения срока нахождения имущества в собственности физического лица.В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Из положений пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219 , следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения права собственности на него.

Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком объекта недвижимости в связи с увеличением его площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данное помещение.

При продаже объекта недвижимого имущества, принадлежавшего налогоплательщику более трех лет, доходы от продажи данного жилого дома не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц. Вместе с тем если в результате перепланировки изменились внешние границы помещения, то возник новый объект собственности.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.В случае продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, полученный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общем порядке.

Одновременно ФНС России обращает внимание на то, что в приведенном разъяснении изложен общий порядок налогообложения доходов физических лиц, который не учитывает конкретные обстоятельства и условия. Учитывая, что вами не представлены документы и сведения, необходимые для оценки конкретных обстоятельств, дать мотивированное заключение по существу поставленных вопросов не представляется возможным.

В этой связи на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 21 Кодекса вы вправе обратиться с соответствующим запросом (с приложением подтверждающих документов) за разъяснениями в налоговые органы по месту своего учета.

Скачайте формы

В 2002 году я купил себе небольшой домик в деревне недалеко от города. Думал, будет дача, но быстро понял, что это не мое. В общем, лет через 5 я решил этот дом продать.

Но чтобы продать подешевле, я решил пристроить к дому еще комнату и сделать мансарду. Это у меня получался уже двухэтажный коттедж, который можно продать гораздо дороже, чем просто деревенский домик. Такой у меня был бизнес-план.

Получил я в поселковой администрации разрешение на реконструкцию дома, взял кредит в банке, купил стройматериалов, нанял бригаду, и за лето вместо покосившегося бревенчатого домика на участке у меня красовался кирпичный двухэтажный коттедж. Сделал к нему асфальтированный подъезд, металлический решетчатый забор. В общем загляденье. И всего 30 километров от города. Поэтому покупатель нашелся довольно быстро. Единственная проблема – поскольку площадь дома увеличилась, появился второй этаж – поэтому мне пришлось узаконивать реконструкцию. Но тогда как раз объявили «дачную амнистию», поэтому реконструкцию мне узаконили легко. Получил новенькое Свидетельство о регистрации права собственности, в нём указана новая площадь дома – 140 кв. метров.

Ну и вот, с новым свидетельством на руках (вернее, с двумя свидетельствами – одно на участок земли, а второе – на дом) пришли мы с покупателем в регистрационную палату, оформили договор. А при оформлении договора мне девушка из юридической фирмы говорит – какую сумму указывать в договоре? Один миллион рублей? Я говорю – нет, почему один миллион, пишите реальную сумму – пять миллионов. Один миллион стоимость участка и четыре миллиона стоимость дома. Она говорит – так придется ведь вам налог на доходы физических лиц платить с суммы, превышающей 1 миллион. А я такой ей объясняю – у меня ведь дом в собственности больше трех лет, поэтому доход от его продажи НДФЛ не облагается. Она говорит – ну, ладно.

В общем, подписали договор, я получил деньги, и мы разошлись оба довольные. После Нового года я, как положено, подал декларацию по форме 3 НДФЛ, что получил доход 5 миллионов, налогом он не облагается, подтверждающие документы приложил – договор, копии свидетельств о регистрации – одно на землю, другое на дом. Итоговая сумма к оплате – ноль рублей.

А месяца через три у меня в квартире раздался телефонный звонок. И налоговая инспекторша сообщает мне, что я должен уплатить НДФЛ в сумме 360 тысяч рублей. Ну, я начал ей объяснять, что я владел домом более трех лет, поэтому доход от продажи дома налогом не облагается. А она мне так заявляет, что поскольку Свидетельство о праве собственности выдано меньше года назад, то, следовательно, этот дом у меня в собственности тоже меньше года. Поэтому, будь добр, заплати по-хорошему, иначе возьмем по-плохому.

А я в свое время работал директором аудиторской фирмы, поэтому с налоговой «бодаться» мне не впервой, знаю, что по телефону бесполезно этой инспекторше объяснять. Написал жалобу сразу на имя начальника налоговой службы. Объяснил всю ситуацию, что дом у меня в собственности более трех лет, поэтому от уплаты НДФЛ я освобожден. А то, что там новое Свидетельство о регистрации права собственности, так оно выдано не в связи с приобретением новой собственности (дома). А в связи с изменением технических характеристик старой собственности. Просто изменилась площадь дома – но дом-то ведь старый остался.

Вызвали меня к начальнику ИФНС, там я встретился с инспекторшей, с которой по телефону общался. Ни до чего мы не договорились, они мне свои аргументы – Свидетельство о регистрации новое – значит, дом новый. Я им свои аргументы – чтобы построить НОВЫЙ дом, надо старый снести, оформить акт сноса, потом получить разрешение на строительство, и много еще чего надо оформить. А то, что Свидетельство новое – просто узаконили реконструкцию СТАРОГО дома.

В общем, к взаимному согласию мы не пришли, мне сказали, что будут с меня требовать уплаты налога через суд. А поскольку я работал в аудиторской фирме, у меня было уже несколько выигранных дел у ИФНС, поэтому я был уверен, что и этот процесс выиграю.

Однако, когда я готовился к процессу, почитал комментарии к законодательству, изучил Градостроительный кодекс (раньше я и не знал про существование такого), и понял, что я «попал». Тем обиднее это «попадалово», что, работая директором аудиторской фирмы, я сам учил людей, как им грамотно и на законных основаниях уменьшать налоги. А теперь, как тот сапожник без сапог, попался «на ровном месте».

Оказывается, понятие «новый дом» по-разному трактуется в разных отраслях права. Инженерное и юридическое значение слова отличаются «с точностью до наоборот». Ведь, согласно законодательству, право собственности на объект недвижимости возникает только после регистрации права. Поэтому, раз я получил новое Свидетельство о регистрации, то юридически считается, что право собственности у меня возникло именно в этот момент. Даже несмотря на то, что фактически была всего лишь немного изменена площадь дома – ну пристроили одну комнату, и что? Дом сразу из старого стал новым?

Оказывается – да! И, оказывается, я не единственный, кто попался в такую «западню». Поэтому эта инспекторша со мной так уверенно и разговаривала, потому что я у нее был не первый.

И, видимо, не последний. Так что, господа, имейте в виду этот казус, когда будете на налоговые вычеты претендовать.

Между прочим, избежать налогообложения (и сэкономить таким образом 360 тысяч рублей) было до обидного просто. Нужно было в договоре указать, что стоимость дома составляет 1 миллион (эта сумма налогом не облагается). А стоимость участка, на котором стоит дом – 4 миллиона. Участок-то у меня был в собственности давно, я ведь на него новое свидетельство о регистрации не оформлял.

Век живи, век учись. Желательно, не на своих, а на чужих ошибках. Надеюсь, этот мой рассказ кому-нибудь будет полезен.